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Was tun bei den Nebenkosten?

10.08.2022

Die Energiepreise sind in schwindelerregende Höhen gestiegen. Akontobeitragshöhen und Nebenkostenpauschalen entsprechen nicht mehr den Abrechnungskosten. Was können Vermieterinnen und Vermieter unternehmen?

 

Haben die Mietparteien im Mietvertrag keine Abrede betreffend Nebenkosten getroffen, sind diese im Nettomietzins inbegriffen. Der Vermieter kann dieses System aber einseitig ändern, wobei dem Mieter eine Anfechtung offensteht. Dieses Vorgehen gilt auch, wenn Akonto- oder Pauschalnebenkosten erhöht oder vertraglich vereinbarte Nebenkostenverteilschlüssel geändert werden sollen.

Nebenkosten werden akonto eingefordert
Werden die Nebenkosten nach effektivem Verbrauch abgerechnet und monatliche Akontozahlungen gefordert, so werden die gestiegenen Nebenkosten in der Abrechnung am Ende der Abrechnungsperiode abgebildet. Hier besteht eigentlich kein Handlungsbedarf. Der Vermieter kann seine Mieter höchstens auf den Umstand hinweisen, dass die Nebenkostenabrechnung wohl höher ausfallen wird und die Mieter Rückstellungen bilden sollten.

Will der Vermieter die Akontobeträge erhöhen, muss er dies mittels amtlichen Formularsauf den nächstmöglichen Kündigungstermin anzeigen. Die Erhöhung der Akontobeträge ist auf dem Formular mit «Energiepreissteigerungen» zu begründen. Das Formular muss mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist auf den nächstmöglichen Kündigungstermin beim Mieter eingetroffen sein.

Es besteht eine Nebenkostenpauschale
Nebenkostenpauschalen können jederzeit durch den Vermieter angepasst werden. Eine Erhöhung ist aber nur zulässig, wenn sie durch gestiegene Kosten auf der Berechnungsgrundlage des Kostendurchschnitts dreier Jahre ausgewiesen ist (Artikel 4 Absatz 2 VMWG). Dieses Erhöhungssystem gilt selbstverständlich nur für die bereits bislang in der Nebenkostenpauschale enthaltenen Nebenkostenpositionen.

Sollen mit der erhöhten Pauschale neue Nebenkostenpositionen mitabgedeckt werden, ist hierfür das gleiche Verfahren einzuhalten, wie für die Ausgliederung von Nebenkosten (siehe nachfolgend). Reine Nebenkostenpauschalerhöhungen sind ebenfalls mit dem amtlichen Formular auf den nächstmöglichen Kündigungstermin und mit Zustellung mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist vor dem Kündigungstermin vorzunehmen. Bei der Begründung auf dem amtlichen Formular sind die jährlichen Durchschnittskosten der in der Pauschale enthaltenen Nebenkostenpositionen in den letzten drei Jahren anzuführen.

Nebenkosten sollen ausgegliedert werden
Der Vermieter kann den Systemwechsel einseitig vornehmen und bislang im Mietzins enthaltene Nebenkosten inskünftig separat erheben. Er muss dies dem Mieter mit amtlichem Formular auf den nächstmöglichen Kündigungstermin mitteilen. Das Formular muss zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist auf den nächsten Kündigungstermin dem Mieter zugestellt sein.

Bei der Begründung ist besondere Sorgfalt walten zu lassen. Es ist detailliert anzugeben, welche Nebenkostenpositionen im Einzelnen dem Mieter neu separat in Rechnung gestellt werden sollen. Dabei ist präzise anzugeben, ob es sich um neue Kostenpositionen handelt oder um solche, die bisher im Mietzins inbegriffen waren. Für Positionen, die in der Miete inbegriffen waren, sind die durchschnittlichen jährlichen Kosten in den vorangehenden drei bis fünf Jahren für die entsprechenden Nebenkosten anzuführen. Gleichzeitig ist der Hinweis anzubringen, dass der Nettomietzins um denselben Betrag reduziert wird.

System soll gewechselt werden
Der Vermieter kann bisher pauschal abgerechnete Nebenkosten neu akonto abrechnen und dabei den neuen Akontobeitrag grundsätzlich frei festlegen. Will der Vermieter vom System der Akontozahlung auf das System der Pauschale wechseln, hat der neue Pauschalbetrag höchstens den Durchschnittskosten der Nebenkosten in den letzten drei Jahren zu entsprechen. Der Wechsel ist dem Mieter wiederum mit dem amtlichen Formular und Begründung auf den nächstmöglichen Kündigungstermin mitzuteilen und so rechtzeitig, dass das amtliche Formular spätestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist beim Mieter eintrifft.

Thomas Dufner (Rechtsanwalt, Fachanwalt SAV Bau- und Immobilienrecht, Rechtskonsulent HEV Thurgau)

Fachpersonen helfen weiter
Das Mietrecht ist sehr formalistisch. Werden Fristen oder Begründungsanforderungen nicht eingehalten oder nicht das amtliche Formular verwendet, ist die Mitteilung nichtig. Es empfiehlt sich daher im Bedarfsfall Rat beim Treuhänder und/oder Anwalt einzuholen. Selbstverständlich steht den Mitgliedern auch ihre Sektion des Hauseigentümerverbands Thurgau mit Rat und Tat zur Seite. td