Die Abschaffung des Eigenmietwerts tritt voraussichtlich 2028 in Kraft. Damit entfällt künftig die Besteuerung eines fiktiven Einkommens, das viele Eigentümer seit Jahren als schwer nachvollziehbar empfunden haben. Gleichzeitig werden jedoch auch die bisherigen Abzugsmöglichkeiten für Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten weitgehend aufgehoben.
Unter dem Strich ergibt sich für einen Grossteil der heutigen Eigentümer dennoch eine Entlastung. Besonders profitieren Personen, die ihre Liegenschaft bereits weitgehend oder vollständig amortisiert haben. Das neue System belohnt Eigentümer mit geringer Verschuldung und reduziert den bisherigen steuerlichen Anreiz, Hypotheken möglichst lange aufrechtzuerhalten.
Wenige amortisieren deutlich
Angesichts der hohen Immobilienpreise ist allerdings nicht zu erwarten, dass nun viele Eigentümer ihre Hypothek vollständig zurückzahlen. Für die meisten Haushalte wären solche Amortisationen finanziell kaum tragbar. Realistisch erscheint, dass lediglich ein kleiner Teil der Eigentümer, etwa jeder zehnte, seine Hypothek deutlich reduziert. Solange das Zinsniveau tief bleibt, bleibt Fremdfinanzierung für die Mehrheit wirtschaftlich sinnvoll auch ohne steuerlichen Schuldzinsabzug.
Für Erstkäufer von selbstgenutztem Wohneigentum ist eine Übergangsregelung vorgesehen. Während einer befristeten Dauer von bis zu zehn Jahren sollen sie einen Teil der Schuldzinsen weiterhin steuerlich abziehen können. Damit soll verhindert werden, dass der Zugang zu Wohneigentum durch die Reform zusätzlich erschwert wird. Nach Ablauf dieser Frist werden jedoch auch Erstkäufer vollständig in das neue System überführt.
Sanierungen vorziehen
Für bestehende Eigentümer rückt ein anderer Aspekt stärker in den Vordergrund, nämlich der Zeitpunkt von Sanierungen. Unterhaltsarbeiten und Erneuerungen können bis zur Abschaffung des Eigenmietwerts weiterhin steuerlich geltend gemacht werden. Wer plant, in den kommenden Jahren grössere Arbeiten vorzunehmen, etwa eine Bad- oder Küchensanierung, sollte diese nach Möglichkeit vorziehen. Ab 2028 entfällt dieser steuerliche Vorteil vollständig, was Investitionen spürbar verteuert.
Diese Entwicklung zeigt sich bereits heute in der Praxis. In Gesprächen mit Handwerks- und Technikbetrieben wird deutlich, dass das Thema Eigenmietwertabschaffung vermehrt angesprochen wird. Sämtliche befragten Betriebe bestätigen, dass Sanierungen bewusst vorgezogen werden und die Auftragslage entsprechend anzieht. Es ist daher davon auszugehen, dass die Auslastung weiter steigen wird. Frühzeitiges Handeln kann helfen, Kostensteigerungen und lange Wartezeiten zu vermeiden.
Welche Objekte profitieren?
Nicht alle Immobilien profitieren im gleichen Ausmass von der Reform. Gut unterhaltene oder kürzlich sanierte Objekte gewinnen an Attraktivität, da Käufer nach dem Erwerb keine grösseren Investitionen einplanen müssen. Sanierungsbedürftige Liegenschaften werden hingegen voraussichtlich eine ruhigere Wertentwicklung zeigen. Ein eigentlicher Wertverlust ist nicht zu erwarten, jedoch dürfte das Preispotenzial geringer sein als bei vergleichbaren, gut gepflegten Immobilien.
Für Eigentümer, die schon länger über einen Verkauf nachdenken, ist der Zeitpunkt deshalb nicht unwesentlich. Gut erhaltene Immobilien könnten in den kommenden Jahren zusätzlich an Nachfrage gewinnen. Bei Liegenschaften mit grösserem Sanierungsbedarf ist hingegen eine klare Strategie gefragt.
Besitz dürfte attraktiver werden
Langfristig spricht vieles dafür, dass die Abschaffung des Eigenmietwerts den Immobilienbesitz in der Schweiz insgesamt attraktiver macht. Die laufende Steuerbelastung sinkt, das System wird verständlicher und die Planungssicherheit nimmt zu. Trotz unterschiedlicher Auswirkungen je nach Objektzustand ist die Reform aus heutiger Sicht für den Immobilienmarkt insgesamt positiv zu beurteilen.