Bei der Veräusserung eines Grundstücks gehen die bestehenden Mietverhältnisse mit dem Eigentum auf die erwerbende Partei über (Artikel 261 Absatz 1 Obligationenrecht [OR]). Diese kann bei dringendem Eigenbedarf die Mietverhältnisse vorzeitig auf den nächsten gesetzlichen Kündigungstermin kündigen (Art. 261 Abs. 2 a OR).
Im Mietvertrag kann vereinbart werden, dass das Mietverhältnis im Grundbuch vorgemerkt werden soll (Art. 261b OR). Die Vormerkung bewirkt, dass jede neue Eigentümerschaft der im Grundbuch namentlich genannten Mieterschaft gestatten muss, das Mietobjekt entsprechend dem Mietvertrag zu nutzen. Das vorzeitige Kündigungsrecht entfällt.
Vorteile bestehen vor allem bei Anlageobjekten
Wenn das Grundstück als reines Anlage- oder Investitionsobjekt dient, ist die Vormerkung eines oder mehrerer Mietverträge durchaus sinnvoll: Sie kann ein Indiz dafür sein, dass es der Mieterschaft wichtig ist, am Standort zu verbleiben.
Bei solchen Mietobjekten wird der Mietvertrag auch häufig auf Verlangen der Mieterschaft zur Absicherung der durch die Mieterschaft getätigten Investitionen (zum Beispiel Ladeneinrichtung) vorgemerkt. Ein Anlage- oder Investitionsobjekt, das langfristig vermietet ist, bietet finanzielle Sicherheit für die Eigentümerschaft. Bei einer Veräusserung kann die Vormerkung zudem auch als Verkaufsargument angesehen werden.
Flexibilität beibehalten
Bei einem einzelnen Wohnhaus oder einer Wohnung kann eine Vormerkung jedoch auch problematisch sein. Als Eigentümerschaft kann ich das mit dem Mietvertrag vorgemerkte Objekt nicht selbst bewohnen oder an Familienangehörige vermieten. Auch bei einem Verkauf ist die Vormerkung eher hinderlich. Die Mieterschaft hat somit klar die grösseren Vorteile: Sie ist in jedem Fall abgesichert, dass bei einem Verkauf kein dringender Eigenbedarf durch die neue Eigentümerschaft geltend gemacht werden kann.
Um sich bei einem solchen Wohnobjekt als Eigentümerschaft gewisse Flexibilität beizubehalten, empfiehlt es sich, den Mietvertrag nur auf eine gewisse Zeit (zum Beispiel fünf Jahre) zu befristen. Somit ist sichergestellt, dass nach Ablauf der festen Dauer die Vormerkung im Grundbuch wieder erlischt.
(Autor Michael Heidegger ist Grundbuchverwalter beim Grundbuchamt und Notariat Kreuzlingen)